ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА от 28.02.2007 по делу № А76-9773/2006-6-347
Исковое заявление о расторжении договора аренды, выселении ответчика из нежилого помещения оставлено без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора.
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 февраля 2007 г. Дело № А76-9773/2006-6-347
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Соколовой Т.В., судей Башариной Л.Ф., Хасановой М.Т., при ведении протокола секретарем судебного заседания Шамсутдиновой М.Ж., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Челябинсккнига" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.12.2006 по делу № А76-9773/2006-6-347 (судья Валиев В.Р.), при участии: от истца - Усольцевой М.Н. (доверенность от 27.12.2006), от ответчика - Ульянского М.В. (доверенность от 16.02.2007),
установил:
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - КУИЗО) обратился с иском к государственному унитарному предприятию "Челябинсккнига" (далее - ГУП "Челябинсккнига") о расторжении договора аренды, выселении ответчика из нежилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате в размере 248059 руб. 79 коп., неустойки в размере 82067 руб. 54 коп.
По ходатайству истца судом была произведена замена ответчика правопреемником - открытым акционерным обществом "Челябинсккнига" (далее - ОАО "Челябинсккнига") в связи с реорганизацией ГУП "Челябинсккнига".
В порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования и просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 148886 руб. 24 коп., неустойку в размере 324854 руб. 23 коп. (л.д. 66). Остальные требования оставлены без изменения.
Решением суда от 29.12.2006 исковые требования в части расторжения договора, выселения ответчика, взыскания задолженности по арендной плате удовлетворены. Размер неустойки уменьшен судом с учетом ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 148886 руб. 24 коп.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что факт нарушения сроков внесения арендных платежей не подтвержден материалами дела, расчет истца не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Представитель истца в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда оставить без изменения, указывая на то, что имелись условия для расторжения договора в порядке ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в судебном порядке, задолженность по арендным платежам имелась.
Проверив законность судебного акта в порядке ст.ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы жалобы, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что решение от 29.12.2006 подлежит отмене в части расторжения договора и выселении по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 09.11.2004 Комитет (арендодатель) и ГУП "Челябинсккнига" (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений общей площадью 403 кв. м, расположенных по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, сроком с 01.01.2004 до 30.12.2004 (л.д. 6 - 8).
Указанные помещения являются муниципальной собственностью на основании приказа Комитета по управлению имуществом города Челябинска от 20.09.1995 № 1023 о включении объектов в реестр муниципальной собственности города (л.д. 17 - 19).
По окончании срока действия договора арендатор продолжал пользоваться помещениями при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что в силу ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет считать его заключенным на неопределенный срок.
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендных платежей КУИЗО за год до обращения в суд (06.06.2005) направил в адрес ГУП "Челябинсккнига" уведомление о расторжении договора и погашении задолженности (л.д. 9).
Поскольку ответчик арендуемые помещения на день подачи искового заявления (май 2006 г.) не освободил, задолженность не погасил, истец обратился с данным иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что материалами дела подтверждается несвоевременное внесение арендатором платежей и наличие условий для расторжения договора в судебном порядке.
Вывод суда о правомерности требований о взыскании задолженности по арендной плате является правильным, поскольку факт наличия долга в размере 148886 руб. 24 коп. на день обращения с иском нашел свое достаточное подтверждение в материалах дела. Оспаривание ответчиком суммы долга в части 110000 руб. неосновательно, поскольку доказательств получения истцом указанной суммы в соответствии с п. 5.1 договора аренды NN-4-21114 на день вынесения обжалуемого решения не представлено.
При удовлетворении требований о взыскании пени суд правомерно применил ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что пени, заявленные к взысканию истцом, явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства.
Однако вывод суда о наличии на день вынесения решения условий для расторжения договора аренды ошибочен, поскольку не учтено то обстоятельство, что истцом, основывающим свои требования на ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, не в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением условий договора аренды.
Установлено, что срок действия договора аренды № 4-2114 от 09.11.2004 истек 30.12.2004, но поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений арендодателя, договор считается заключенным на неопределенный срок (ст.ст. 610, ч. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.
КУИЗО обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды от 09.11.2004 № 4-2114 на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора об оплате. Указанной нормой предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (п. 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66). Письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.
В качестве доказательств, подтверждающих факт извещения ГУП "Челябинсккнига" о расторжении договора аренды от 09.11.2004 № 4-2114, Комитет представил письмо от 06.06.2005 № 4189 о расторжении договора и уплате задолженности и квитанцию об отправке заказного письма от 06.06.2005 № 05268 (л.д. 8).
Представленная истцом копия почтовой квитанции при наличии утверждении ответчика о неполучении названного письма не являются надлежащим уведомлением другой стороны.
Иных доказательств получения ГУП "Челябинсккнига" письма от 06.06.2005 № 4189 (вручение под расписку, направление заказным письмом с уведомлением о вручении) КУИЗО не представил.
Более того, данное письмо нельзя оценивать как предупреждение о прекращении договорных отношений, поскольку оно было направлено за год до обращения с данным иском. После направления предупреждения от 06.06.2005 правоотношения сторон по договору аренды № 4-2114 от 09.11.2004 продолжались, о чем свидетельствуют действия сторон по перечислению арендных платежей и их приему (л.д. 59, 81 - 91, 98 - 111).
Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие соблюдение истцом требований ч. 3 ст. 619 и п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
При таких обстоятельствах, учитывая, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, иск КУИЗО в данной части подлежит оставлению без рассмотрения.
Поскольку договор аренды от 09.11.2004 № 4-2114 возобновлен на неопределенный срок, действие его в установленном законом порядке не прекращено, договор аренды является действующим, в связи с чем оснований для удовлетворения требования о выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, 30, не имеется. В удовлетворении данного требования следует отказать.
Государственная пошлина по иску и апелляционной жалобе подлежит распределению в соответствии с правилами ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.12.2006 по делу № А76-9773/2006-6-347 в части расторжения договора аренды от 09.11.2004 № 4/2114 отменить. Иск оставить без рассмотрения.
В части требований о выселении открытого акционерного общества "Челябинсккнига" из нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, 30, в иске отказать.
В остальной части решение оставить без изменения.
Взыскать с открытого акционерного общества "Челябинсккнига" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 10974 руб. 81 коп.
Возвратить открытому акционерному обществу "Челябинсккнига" из федерального бюджета государственную пошлину, уплаченную по апелляционной жалобе по платежному поручению от 25.01.2007 № 98 в размере 6717 руб. 10 коп.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Уральского округа через арбитражный суд первой инстанции.
